Muster: Abwendung einer Zwangsversteigerung

Im Bereich des Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutzes ist der Versicherungsnehmer in seiner Eigenschaft als Eigentümer, als Vermieter sowie als Verpächter, Mieter, Pächter und Nutzungsberechtigter von Gebäuden sowie von Grundstücken versichert. Innerhalb des Immobilienrechtsschutzes (Wohnungs- und Grundstücksrechtsschutz) ist dabei zwischen zwei Tarifen zu unterscheiden, nämlich dem Tarif für gemietete oder selbst genutzte eigene Wohnungen bzw. Gewerbeimmobilien und dem Tarif vermietete Wohneinheiten bzw. Gewerbeimmobilien. Mit versichert im Immobilienrechtsschutz ist auch zudem der Steuer-Rechtsschutz vor Gerichten. Mieter können zum Beispiel einen Prozess anstreben, wenn deren Miete unverhältnismäßig erhöht wird. Vermieter genießen Versicherungsschutz, wenn sie Eigenbedarf an ihrer Immobilie anmelden und sich der Mieter hiergegen wehrt.

Wer über eine Rechtsschutzversicherung verfügt und sich daher einen erfahrenen Fachanwalt leisten kann, der kann sich sogar gegen eine drohende Zwangsversteigerung wehren, wie der nachfolgende Fall zeigt.

Wege aus der Krise: So wenden Sie jede Zwangsversteigerung ab

Wenn der Hammer erst einmal gefallen ist, dann ist alles zu spät. Bestmögliche Vorsorge als oberstes Ziel eines jeden Eigenheimbesitzers kann jedoch verhindern, dass es zum Äußersten kommt, denn es gibt Alternativen – Kenntnisse und Anwendung der eigenen Möglichkeiten zur aktiven Selbsthilfe vorausgesetzt. Ein nützlicher Aufschub des Verfahrens ist auf diese Weise fast immer realisierbar: und zwar mit Hilfe des § 30a ZVG, mit dem anhängige Verfahren gestoppt werden können. Hierzu ist zuerst die Einstellung des Verfahrens zu beantragen:

Name, Straße, Wohnort
An das Amtsgericht …, Immobiliarzwangsvollstreckung, Straße, Ort
Betrifft: Die gegen uns angeordnete Zwangsversteigerung, Aktenzeichen … Unser Grundbesitz in … (Straße, Nr.) Verzeichnet im Grundbuch von …, Blatt…, Flurstück…, Gemarkung…

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit beantragen wir die einstweilige Einstellung des Verfahrens. Den Antrag begründen wir mit § 30 a Zwangsversteigerungsgesetz wie folgt: Leider wurde der Hauptverdiener wegen (bspw. Schließung des Werkes in …) arbeitslos. Die äußeren Umstände führten zu einer ernstzunehmenden Gesundheitsverschlechterung, so dass der Hauptverdiener zunächst nicht arbeitsfähig war. Die Zahlungen des örtlichen Arbeitsamtes konnten unsere Verpflichtungen nicht ausgleichen, auch mussten wir erhebliche, zusätzliche Gelder aufbringen, so dass der Gesundheitszustand des Hauptverdieners wieder hergestellt werden konnte.

Dies führte dazu dass wir bei der …Bank in Verzug geraten sind, weil wir die Zinsen wegen der Einkommensverminderung nicht zahlen konnten. Noch vor kurzer Zeit hat uns die …Bank eine Erhöhung unseres Kreditengagements zugesichert. Wir waren sehr überrascht, als uns jetzt bekannt wurde, dass die Zwangsversteigerung betrieben wird. Zwischenzeitlich hat der Hauptverdiener wieder einen neuen Arbeitsplatz gefunden, das teilten wir bereits der …Bank mit. Bereits ab dem nächsten Monat steht uns ein höheres Einkommen zur Verfügung. Wir sind sodann in der Lage, die aufgelaufenen Rückstände zu tilgen.

Wir können einen Betrag in Höhe von … jeweils zum 15. des Monats an die …Bank für laufende Zins- und Tilgungsleistungen zahlen. Die aufgelaufenen Rückstände möchten wir zusätzlich mit einem betrag in Höhe von … tilgen. Bitte nehmen Sie zur Kenntnis, dass unser Grundbesitz einen wesentlich höheren Wert hat als die im Grundbuch in Rang 1 eingetragenen Grundschulden. Weitere Einträge im Grundbuch sind nicht vorhanden. Es besteht somit keine Gefahr, dass die …Bank durch den von uns beantragten Aufschub zu einem späteren Zeitpunkt eventuell einen Zahlungsverlust erleiden muss.

Wir denken, dass unser Vorschlag annehmbar ist und bitten das Gericht, durch einstweilige Einstellung des Verfahrens unsere Zahlungsfähigkeit unter Beweis zu stellen. Höflich bitten wir, diesem Antrag stattzugeben. Bitte bedenken Sie, dass wir uns und unseren Kindern das Heim erhalten möchten. Sollten weitere Auflagen zu erfüllen sein, bitten wir um besondere Nachricht.

Unterschrift der Eheleute

So wehren Sie sich gegen gerichtliche „Fehl“-Entscheidungen

Das Gericht wird nach Prüfung Ihrem auf § 30a ZVG begründeten Antrag stattgeben, wenn Sie genügend Geld angeboten haben, um zu verdeutlichen, dass Sie Ihre Verpflichtungen erfüllen können oder mit anderer Antwort entscheiden:

(1) “Der von Ihnen zulässige und rechtzeitig gestellte Antrag konnte keinen Erfolg haben. Das Verfahren nach § 30a ZVG ist auf die Dauer von höchstens 6 Monaten einzustellen, wenn Aussicht besteht, dass durch die Einstellung eine Versteigerung vermieden werden kann, ferner, wenn die Einstellung den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Schuldners sowie der Art und Billigkeit entspricht.”

(2) “In Ihrem Schreiben vom … teilt die Gläubigerin mit, dass sie bereits seit über 7 Monaten bemüht ist, die Rückstände zu regulieren, sich die Schuldner aber mehrfach nicht an die gegebenen Zahlungsversprechen gehalten haben. Bei dieser Sachlage kann davon ausgegangen werden, dass es an der Sanierungsfähigkeit der Schuldner offensichtlich mangelt. Auch zur Einstellung des Verfahrens gemäß § 765 ZPO fehlen die erforderlichen Voraussetzungen.” Selbst wenn die Ablehnung Ihres Antrages nach § 30a ZVG so oder ähnlich lautet, ist noch nicht alles verloren, denn Sie haben jetzt, auch noch nach Abgabe der eidesstattlichen Versicherung, eine gute Möglichkeit zur Erwiderung.

Name, Straße, Wohnort

An das Amtsgericht …, Immobiliarzwangsvollstreckung, Straße, Ort

Betrifft: Zwangsversteigerungssache Aktenzeichen …, …Bank in … gegen … uns als Schuldner legen wir gegen den Beschluss des Amtsgerichts vom …, zugestellt am …, Einspruch ein.

Erinnerung gem. § 11 Rechtspflegegesetz und § 766 ZPO

Wir begründen dies wie folgt: Unsere Erinnerung beruft sich auf die Verletzung von grundlegenden Verfahrensgrundsätzen. Der § 30b ZVG besagt unter Abs. 2, dass vor Entscheidung über den Antrag auf einstweilige Einstellung nach § 30a ZVG, der Schuldner zu hören ist. Das ist in dem vorliegenden Verfahren nicht beachtet worden. Unser Grundrecht auf rechtliches Gehör (Artikel 103 Abs. 1 Grundgesetz) ist verletzt worden.

Um die Fristen nicht verstreichen zu lassen, legen wir gegen den Beschluss die Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde ein. Sofern der Rechtspfleger sich aufgrund dieser Erinnerung dazu bereit erklärt, auch die Schuldner anzuhören, ziehen wir die sofortige Beschwerde mit diesem Schreiben zurück. Wir verweisen auf die Begründung unseres Antrages vom … nach § 30a ZVG.

Wehren Sie sich gegen die Ablehnung der Beschwerde

Wenn Sie auf den zuvor erfolgten Schriftwechsel, den die Bank mit dem Amtsgericht führte, erwidern können, müssen sie innerhalb von 14 Tagen reagieren. Sollten Sie bereits das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde angewandt haben, bzw. ist die sofortige Beschwerde aus unerfindlichen Gründen abgelehnt worden, ist die Hilfe von § 30a ZVG in der Regel erschöpft. Mit Hilfe eines kleinen Tricks können Sie dennoch wieder dringend benötigte zeit gewinnen: Verwenden Sie Musterbrief 1 sinngemäß mit abschließender Drohung auf Verfassungsbeschwerde nochmals, denn diese Rechtsmittel können Sie zu jeder Zeit einlegen, da Sie beantragen, Ihr Verfahren wieder in den alten Stand einzusetzen.

Günstigenfalls wird das Verfahren wieder in den alten Stand gesetzt, ohne dass Ihre Absicht, den Gläubiger hinzuhalten, erkennbar wird, was Ihnen die Chance auf erneute Anhörung gibt, wenn Sie sich bemühen, logisch zu erwidern und § 30a ZVG mit Bedacht einsetzen. Hilfe von § 30a ZVG: Wenn dem Vollstreckungsgericht ein aus dem Grundbuch ersichtliches recht bekannt wird, das der Zwangsversteigerung oder der Fortsetzung des Verfahrens entgegensteht, kann das Gericht das Verfahren sofort aufheben oder unter Bestimmung einer Frist, in welcher der Gläubiger die Hebung des Hindernisses nachzuweisen hat, vorläufig einstellen.

Sofern der Nachweis nicht erbracht wird, ist das Verfahren aufzuheben. Jedes Gericht prüft bei Anordnung des Verfahrens die Vollstreckungsvoraussetzungen. Bis zur Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks können sich noch Hindernisse ergeben. Es muss sich um Rechte eines Dritten handeln, also nicht um Rechte des Schuldners, der diese Beeinträchtigung nicht zu dulden braucht. Einstellung und Aufhebung der Zwangsversteigerung nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (§ 28 ZVG): Dieser Paragraf hat für den Schuldner keine wesentliche Bedeutung. Wenn alle Voraussetzungen vorliegen, die eine Vollstreckungsversteigerung ermöglichen, kann der § 28 ZVG dies zugunsten des Schuldners nicht verhindern. Liegen die Voraussetzungen nach § 28 ZVG vor, wird das Gericht von sich aus das Verfahren aufheben oder einstellen.

§ 29 ZVG besagt: Ein Verfahren ist dann aufzuheben, wenn der Versteigerungsantrag vom Gläubiger zurückgenommen wird. Interessant hierbei ist, dass die Rücknahmeerklärung des Gläubigers unwiderruflich ist. Die Rücknahme ist hierbei bereits bei Eingang an das Gericht wirksam, und nicht erst mit dem Aufhebungsbeschluss! Schaffen Sie es, den Gläubiger aufzufordern, die Versteigerung zurückzunehmen, muss erst ein ganz neues Verfahren beantragt werden, um dieses dann fortzusetzen. Doch Gläubiger wollen in der Regel Geld. Gelingt es Ihnen, Ihre Gläubiger zu überzeugen, dass Sie bald wieder flüssig sind und von Ihnen Zahlungen erwartet werden können, wenn die Gläubiger den Antrag auf Zwangsversteigerung zurücknehmen, haben Sie eine gefestigte Position.

Kommt im nachhinein ein weiteres neues Verfahren in Gang, haben Sie wieder alle Rechtsmittel zur Verfügung, das Verfahren zu zerschlagen. Ihre Aufgabe ist es, die Gläubiger zu überzeugen, den Antrag auf Zwangsversteigerung zurückzunehmen. Wenn mehrere Gläubiger am Verfahren beteiligt sind und Sie einen überzeugt haben, das Verfahren zurückzunehmen, ist dies zunächst eine respektvolle Leistung. Steht der Gläubiger an begünstigter Stelle, ist zweifelhaft, ob auch alle anderen das Verfahren zurücknehmen.

Ein kleiner Trick kann hilfreich sein, wenn unklar ist, ob auch alle anderen das Verfahren zurücknehmen. Der betreffende Gläubiger bewilligt die Einstellung der Zwangsversteigerung für sich mit der Bedingung in einem Schreiben, dass er die Rücknahme des Verfahrensantrages nur zustimmt, wenn alle anderen am Verfahren beteiligten Gläubiger der Rücknahme unter gleichen, ähnlichen oder anderen Bedingungen gegenüber dem Gericht erklären. Musterbrief:

“An das Amtsgericht in …

In dem Zwangsversteigerungsverfahren …, Geschäftszeichen … gegen (Schuldner)… in …

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit beantrage und bewillige ich die einstweilige Einstellung des o.g. Zwangsversteigerungsverfahrens für mich (uns) mit der Begründung, dass mein (unser) Antrag auf Zwangsversteigerung als zurückgenommen gelten soll, wenn alle betreibenden Gläubiger die einstweilige Einstellung mit der Beendigung der Antragsrücknahme bewilligen und erklären.

Dem Gericht gegenüber erkläre ich (wir), dass dieses Schreiben erst dann als Antragsrücknahme gemäß § 29 ZVG und § 30 ZVG wirksam ist, wenn alle betreibenden Gläubiger ihre Bereitschaft zur Rücknahme erklärt haben. Unterschrift (Gläubiger)

Protestieren Sie dagegen, wie man Ihr Verfahren behandelt

Der erwähnte § 30 a klärt die Bedingungen, die der Schuldner erfüllen muss, sofern er die einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragen will. Der § 30a ist nicht anwendbar bei Teilversteigerungen, Zwangsverwaltung, Ehescheidung sowie bei Erbauseinandersetzungen. In allen anderen Fällen sollte der Schuldner grundsätzlich den § 30a stellen, der weder bei Bericht noch bei Mandatsübertragung an einen versierten Anwalt besondere Kosten verursacht. Denn auch bei Zurückweisung Ihres Antrags durch das Beschwerdegericht können Sie mit einer Verzögerung bis zehn Monaten rechnen.

Beachten Sie weiter, dass der Antrag nach § 30a gegen jeden Anordnungsbeschluss gestellt werden muss und Sie die 14-tägige Erwiderungsfrist nicht überschreiten dürfen. Zusätzlich können Sie den Antrag nach § 30 a stellen, wenn ein Fortsetzungsbeschluss gestellt wurde. Es ist zu beachten, dass die Einstellungsmöglichkeit nach § 30d noch nicht verbraucht wurde. Diese vierzehntägige Notfrist ist nur dann einzuhalten, wenn der Antrag innerhalb der Frist bei dem Gericht eingeht, das die Sache an sich bearbeitet. Wird die Frist versäumt, kann, sofern das Fristversäumnis unverschuldet zustande kam, z.B. wegen Verhinderung, Urlaub, Krankheit, die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt werden. Der § 233 ZPO gibt hierüber nähere Auskunft.

Das Gericht wird, wenn die Gläubiger-Gegendarstellung vorliegt, entscheiden, ohne auf Ihre schriftliche Stellungnahme bei Ablehnung zu warten. Hiergegen können Sie die sofortige Beschwerde einlegen. Wenn man Ihnen keine Kenntnis vom Inhalt des Antwortbriefes des Gläubigers gibt, können Sie auf folgendes Rechtsmittel zurückgreifen: Informieren Sie das Gericht, dass Sie gegen den Ablehnungsbeschluss “Rechtspflegeerinnerung” nach § 11 Rechtspflegergesetz, Widerspruch einlegen. Zeitgleich protestieren Sie unter Zuhilfenahme von § 766 ZPO gegen die Art und Weise, wie man Ihr Verfahren behandelt. Der Grund: Weil man Ihnen nicht die Gelegenheit gegeben hat, eine entsprechende Gegendarstellung auf die Argumente Ihrer Gläubiger vorzubereiten, ist die sodann erfolgte Antragsablehnung nach § 30a ZVG als Ihr Grundrecht nach Artikel 103 Grundgesetz verletzt worden.

Dies müssen Sie nicht dulden. Leben Sie in Bayern, berufen Sie sich auf den § 91 Abs. 1 in der Verfassung des Freistaates Bayern. Eine Grundrechtsverletzung ist imstande, das Verfahren lange Zeit ruhen zu lassen, wenn Sie zusätzlich mit einer Verfassungsbeschwerde drohen. Berufen Sie sich, wenn Sie Ihren Antrag formulieren, darauf, dass Sie keine Chance auf Erwiderung hatten, dass man Ihnen das rechtliche Gehör verweigert hätte. Fordern Sie, das Verfahren in den alten Stand einzusetzen. Forderungen von Banken, die sich in der Regel darauf berufen, wie lange Sie schon in Verzug sind und dass deshalb Eile geboten ist, beschneiden Sie durch eine geschickte Gegendarstellung.

Auch das Gericht sollte vorher an Ihre Erwiderung denken, Ihr rechtliches Gehör ist ein jedem Bürger zustehendes Grundrecht, das Sie sich nicht nehmen lassen sollten. Selbst die Einrede, dass dadurch das Verfahren länger läuft, kann hier nicht greifen. Auch das Rechtspflege-Erinnerungsverfahren kosten Sie kein Geld. Beziehen Sie sich also stets auf Ihr Grundrecht. Sofern der Richter auch diesen Antrag als unbegründet ablehnt, besteht für Sie die Möglichkeit der weiteren sofortigen Beschwerde. Jetzt ist das Landgericht gefordert. Die Beschwerde können Sie nur innerhalb von 14 Tagen nach Zugang des Ablehnungsbescheids einlegen. Ist diese Frist abgelaufen, geht nichts mehr.

Ihre Rechtspflege-Erinnerung und die sofortige Beschwerde müssen Sie bei dem zuständigen Gericht, bei dem Ihr Verfahren betrieben wird, einreichen. Paragrafen, auf die Sie sich stützen können: Grundgesetz der BRD Artikel 103 Abs. 1, Verfassung von Bayern Artikel 91 Abs. 1 (nur für süddeutsche Verfahren aus Bayern), Friedrich Zeller Kommentar ZVG § 1, Rechtspflegergesetz § 11. Wenn Sie meinen, nicht ohne einen Top-Anwalt auszukommen, wählen Sie ihn bitte nicht aus Ihrer Heimatstadt aus. Der Grund: Stellen Sie sich vor, ein Anwalt hat seine Bankverbindung bei der Bank seines Vertrauens und müsste nun wirklich alle Rechtsmittel gegen diese einlegen, damit der Mandant eine echte Chance bekommt. Vorsicht ist also angebracht.

Die Musterbriefe sind nur eine erste Hilfestellung aus bereits abgeschlossenen Verfahren, daher sollten Sie eigenes Gespür für den Umgang mit Beamten und Banken sowie für das erforderliche Geschick selbst entwickeln, damit man Ihnen entgegenkommt, wenn Sie Ihre Problematik brieflich schildern, denn derartige Briefe sind abhängig von Ihrem Ideenreichtum. Bedenken Sie jedoch bei allem, dass binnen zwei Wochen nach Zustellung der Verfügung die einstweilige Einstellung beantragt werden muss!


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