Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutz

Wie wichtig eine Rechtsschutzversicherung in Sachen Wohnung und Grundstück ist, zeigen die Tatsachen, dass es immer mehr zu Streitigkeiten kommt, die in den meisten Fällen vor Gericht enden. Da gibt es einerseits Probleme, weil der Nachbar seine Bebauungsgrenze nicht eingehalten hat. Dann hat ein Vermieter wieder Probleme mit seinem Mieter, weil dieser seit Monaten mit der Miete im Rückstand ist. Was ist, wenn bei einem Mieter die Heizung ausfällt und der Vermieter sich weigert, einen Heizungstechniker kommen zu lassen. Oder die Nebenkostenabrechnung ist für den Mieter nicht nachvollziehbar. In all diesen Fällen ist eine Rechtsschutzversicherung fast unverzichtbar, denn sie hilft dem Betroffenen, doch noch zu seinem Recht zu kommen.

Dieser Rechtsschutz lässt sich daher in die Leistungsarten Gebäude, Wohnung und Grundstück untergliedern. Dabei kann zwischen Einzelverträgen oder ganzen Paketen gewählt werden. So gibt es zum Beispiel den Rechtsschutz für eine selbst bewohnte Wohneinheit. Eine solche bietet dahingehend Schutz, wenn es um die Wahrnehmung rechtlicher Interessen geht. Geschützt sind dabei nicht nur Mieter einer Mietwohnung, sondern auch Vermieter einer Eigentumswohnung bzw. eines Einfamilienhauses. Kommt es zwischen den Parteien zu ungerechtfertigten Mieterhöhungen oder Modernisierungskosten, zu fehlerhaften Nebenkostenabrechnungen, zu Kündigungen oder Räumungsklagen, dann besteht ein entsprechender finanzieller Schutz durch Kostenübernahme der Rechtsanwalts- und Gerichtsgebühren. Gleiches gilt entsprechend für nachbarschaftliche Streitigkeiten oder für behördliche Auseinandersetzungen.

Zielgruppe dieser Versicherungskategorie sind neben Mietern und Pächtern auch Eigentümer, Vermieter sowie Verpächter. Innerhalb des Grundstücks-Rechtsschutzes ist zudem auch der Schutz für Erbbauberechtigte sowie für Inhaber von Nießbrauchsrechten eingeschlossen. Interessenten sollten darauf achten, dass ein solcher Schutz nur für das Objekt gilt, das auch im Versicherungsschein namentlich genannt wird. Des Weiteren müssen im Versicherungsschein nachfolgend genannte Daten unbedingt aufgeführt sein:

  • Angaben über Straße und Hausnummer des versicherten Objekts
  • Angaben aus dem Kataster (Flur- bzw. Flurstück-Nummer)

Die Gesellschaften treten dann in ihre Leistungspflicht, sobald Kosten für eine außergerichtliche oder für eine gerichtliche Interessenwahrnehmung anfallen. Dabei geht es um die Wahrnehmung aller rechtlichen Interessen, die sich aus Miet- oder Pachtverhältnissen, aus sonstigen Nutzungsverhältnissen oder aber durch dingliche Rechte ergeben. Die dinglichen Rechte haben Grundstücke, Gebäude oder Gebäudeteile zum Gegenstand. Auf diese Weise lassen sich Eigentum, Besitz, Erbbaurecht, Grundpfandrecht, Grunddienstbarkeit und Nießbrauch versichern. Nicht versicherbar sind hingegen alle Angelegenheiten, denen steuerrechtliche Aspekte zu Grunde liegen. Vom Versicherungsschutz ausgeschlossen sind zudem steuerrechtliche Auseinandersetzungen, die in Zusammenhang mit Gebäudereparaturaufträgen oder Erschließungs- oder Anliegerabgaben stehen. Die Leistungsart Gebäudereparaturaufträge umfasst allerdings noch den Einschluss von Vertrags- und Sachenrecht. Aus dem Versicherungsschutz fallen zudem:

  • Streitigkeiten über Grundstücks- und Gebäude-Bewertungsangelegenheiten
  • Auseinandersetzungen im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben durch den Versicherungsnehmer selbst
  • Enteignungen von Wohneigentum oder Grundstücken
  • Wohngeldangelegenheiten wie sie zum Beispiel bei verwaltungsrechtlichen Auseinandersetzungen vorkommen

Dabei können die einzelnen Leistungsarten in diesem Rechtsschutzbereich auch in einem Gesamtpaket geschnürt werden. Geht es zum Beispiel um die Beziehung zwischen Mieter und Vermieter, um Streitigkeiten mit dem Nachbarn oder um selbst genutztes Wohneigentum, dann ist ein Versicherungsnehmer mit einer Gebäude-, Wohnungs- und Grundstücks-Rechtsschutzversicherung bestens abgesichert. Nachfolgende Beispiele zeigen, wie schnell ein Prozess ins Geld gehen kann. Denke man als Mieter an eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter. Auch Streitfälle um eine Mieterhöhung oder und Betriebskosten sind stets an der Tagesordnung. Obwohl die Urteile, was die Renovierung anbelangt, sehr deutlich sind, kommt es doch immer wieder zum Streit über den Umfang einer solchen Renovierung. Was, wenn ein Mieter plötzlich nicht mehr zahlt, auch die Kündigung nicht akzeptiert? Was, wenn ein Mieter sich weigert, trotz ausgesprochener Kündigung die Wohnung nicht zu verlassen? Man könnte diesen Katalog an Streitigkeiten noch weiter fortsetzen.

Auch ein aktuelles Urteil macht zwar die Rechte von Bürgern klar, selten ist ein juristischer Laie aber auch in der Lage, eine entsprechende Beweisführung zu erbringen. Daher ist es immer von Vorteil, einen erfahrenen Rechtsexperten an der Seite zu haben. Zum Urteil selbst: Streitigkeiten ergeben sich nicht nur bei Mietwohnungen oder Eigentum, auch bei Urlaubsangelegenheiten wie Teilzeitwohnrechten entstehen immer wieder Reibungspunkte. Beispiel: Ein Ehepaar befindet sich im Urlaub, es herrscht entsprechende gute Stimmung. In einer solchen Stimmung können angebliche Urlaubsberater sehr gut eingreifen. Schnell ergibt sich aus einem Smalltalk ein Erwerb eines Teilzeitwohnrechts in einem ausländischen Ferienclub. Zuerst ein Traum, der sich allerdings am nächsten Tag als wahrhaftiger Betrug darstellt. In der Vergangenheit kamen Erwerber aus solchen Verträgen so gut wie nicht mehr heraus.

Da diese Masche immer öfters ausgenutzt wurde, kam es nunmehr zu einer Änderung der EU-Richtlinie. Diese besagt nunmehr, dass Urlauber jetzt grundsätzlich alle Clubmitgliedschaften mit einer Laufzeit ab einem Jahr mit einer Frist von 14 Tagen ab Vertragsunterzeichnung kündigen können. Natürlich will man in Feriengebieten wie Spanien etc. davon nichts wissen. Doch wie gesagt: Diese Änderung gilt in allen EU-Ländern! Ohne Ausnahme. Ignoriert wird diese Richtlinie auch auf Teneriffa oder Gran Canaria. Die „fliegenden Händler“ bestehen weiterhin auf „ihrer“ Version des Vertragsrechts. Damit die Urlaubsfreude nicht ins Wasser fällt, kann bei jeglichen Problemen das Europäische Verbraucherzentrum in Kiel unter der Telefonnummer 0431-5909950 angerufen werden.

Einzelheiten zu Teilzeitwohnrechten (Timesharing-Modelle) erfahren Sie nachfolgend:

Timesharing Modelle

Bei Time-Sharing-Verträgen erwerben die Besitzer dieser Anteilsscheine periodisch wiederkehrende Wohnrechte an Ferienhäusern und -unterkünften in Urlaubsgebieten, die der Erwerber gegen Zahlung eines festgelegten Kaufpreises (zuzüglich alljährlich anfallender Pauschalgebühren und Nebenkosten) für eine bestimmte Anzahl von Wochen pro Kalenderjahr kostenlos nutzen kann. Diese Nutzungsrechte können dann bei manchen Anbietern mit Besitzern anderer Immobilienrechte getauscht werden. Derartige Time-Sharing-Verträge bergen viele Risiken in sich. Die Bandbreite der Betrugsmöglichkeiten reicht von nicht existierenden oder nie ernsthaft geplanten Immobilienprojekten über unvermietbare, heruntergekommene, schwer veräußerbare, minderwertige, überteuerte Bauobjekte bis hin zu nutz- und wertlosen Ferienwohnrechten.

Der Anleger sollte daher derartige Angebote genau prüfen. Die Miete einer Ferienwohnung bei Bedarf ist in der Regel günstiger.

Time-Sharing: Die angeblich ideale Urlaubsidee

Beim Time-Sharing kaufen Sie sich das Recht, für einen bestimmten Zeitraum und zu einer bestimmten Jahreszeit, ein voll ausgestattetes Appartement in einer Ferienanlage oder einem Hotel, bewohnen zu dürfen. Dieses Nutzungsrecht kann für eine festgelegte Zeitspanne (üblich zwischen 10 und 99 Jahren) gelten oder ist zeitlich unbegrenzt. Die Preise pro Woche im Jahr liegen üblicherweise zwischen 2.500 Euro und 27.000 Euro. Der große Vorteil beim Time-Sharing soll nun darin liegen, dass man dieses Wohnrecht weltweit tauschen kann. Sie machen also Urlaub in der Karibik, im Objekt Ihres Tauschpartners aus den USA, während dieser seinen Urlaub zur gleichen Zeit in Ihrem Appartement in Spanien verbringt.

Hört sich wunderbar an, hat aber einen großen Haken. Man findet nämlich kaum den geeigneten Tauschpartner, weil zu viele Bedingungen übereinstimmen müssen. Dem Tauschpartner muss der Urlaubsort gefallen, sein Objekt muss von vergleichbarer Qualität und Größe sein und er muss für die gleiche Zeit ein Nutzungsrecht gekauft haben wie Sie. Das alles unter einen Hut zu bringen klappt äußerst selten, obwohl es international operierende Unternehmen gibt, die Feriennutzungsrechte vermitteln.

Dazu kommt noch, dass die Vermittlungsunternehmen Mitgliederbeiträge von jährlich rund 100 Euro und Tauschgebühren von ca. 130 Euro verlangen. Überhaupt rechnet sich das Time-Sharing nicht, mit einem Pauschalurlaub fahren Sie meistens günstiger. Denn zusätzlich zu der einmaligen Zahlung fallen auch noch jährliche Nebenkosten von ca. 200 Euro an. Die Nebenkosten sind beim Time-Sharing nicht kalkulierbar. Es kann also passieren, dass kostspielige Renovierungen der Anlage notwendig sind und die dafür vorgesehenen Rücklagen nicht ausreichen. Selbstverständlich müssen Sie die gesamten Flugkosten auch noch tragen. Falls Sie einen Time-Sharing-Vertrag unterschrieben haben, können Sie innerhalb von 2 Wochen vom Vertrag zurüctkreten. Dieses Recht haben Sie in allen Ländern der EU! Ein bestehendes Time-Sharing-Anrecht weiter zu verkaufen ist fast unmöglich, weil sich keine Käufer finden.

Geschäftsanbahnung

Für den potenziellen Anleger ist es wichtig, bei unaufgeforderten Kontaktaufnahmen besondere Vorsicht walten zu lassen. Die Verkäufer gehen äußerst präzise mit rhetorisch ausgefeilten Redeprotokollen und Sprechzetteln vor. Der Kunde wird durch geschickte Fragen dazu gebracht, sich selbst in eine Situation zu bringen, in der er sich entweder selbst widersprechen müsste – was niemand gerne tut – oder ein Geschäft abschließt. Es kann daher nur geraten werden, die Gespräche möglichst zügig zu beenden. Während der Verkaufsgespräche werden häufig weitere Lockinstrumente eingesetzt, wie beispielsweise: Versprechen oder „Garantie“ zwei- und dreistelliger Renditen. Über unrealistische Renditeversprechen (1.900 Prozent in einem Monat, 7,5 Prozent wöchentlich etc.) werden die Anleger geködert. Zusätzlich werden häufig exorbitante, meist nicht vorhandene Steuervorteile angeführt. Diese versprochenen Renditen sind nicht zu erzielen.

Steuervorteile

Insbesondere Anleger der gehobenen Einkommensgruppe werden mit möglichen Steuervorteilen für bestimmte Geschäfte geködert. Dass diese häufig gar nicht gegeben sind oder die Rentabilität der Anlage auch nach Steuern nicht befriedigt, stellt sich jedoch meistens erst im Nachhinein heraus. Unseriöse Anbieter zielen in den Verkaufsgesprächen auch immer wieder auf bestehende Ängste der Kunden. Zurzeit wird beispielsweise die Angst durch die sich verschlechternde Situation der gesetzlichen Rentenversicherung angesprochen und als Verkaufsargumente für bestimmte Produkte gezielt eingesetzt. Dabei werden in der öffentlichen Diskussion vorgetragene Argumente bewusst negativ ausgelegt und überspitzt dargestellt.

Unbekannte Vertragspartner

Viele Unternehmen des grauen Kapitalmarktes bestehen erst kurze Zeit. Ihre Lebensdauer ist häufig begrenzt. Nehmen die von geprellten Kunden geltend gemachten Ersatzansprüche zu bzw. kommt es zu strafrechtlichen Ermittlungsverfahren, so wird das Unternehmen wieder aufgelöst. Es sind auch Beispiele von Unternehmen bekannt, die nach einer überraschenden Prüfung durch das Bundesaufsichtsamt für den Wertpapierhandel ihren Geschäftsbetrieb eingestellt haben. Anleger sollten sich daher genau über ihren Vertragspartner informieren.

Ausländische Vertragspartner

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn der Vertragspartner aus dem Ausland stammt, womöglich aus „Steuerparadiesen“, da hierdurch zivil- und strafrechtliche Haftungsklagen erheblich erschwert oder gar unmöglich gemacht werden. In Werbeprospekten werden gerne ausländische Anbieter mit dem Argument angepriesen, hier seien aufgrund eines geringen Verwaltungsaufwands und des Wegfalls aller Steuern und Abgaben hohe Renditen zu erwarten.

Mangelnde Aufklärung

Nach §§ 31ff WpHG (Wertpapierhandelsgesetz) haben Wertpapierdienstleistungsunternehmen Informations- und Aufklärungspflichten, die von einer privatrechtlichen Aufklärungspflicht der Anlageberater vor Vertragsabschluss ergänzt werden. Anbieter des grauen Kapitalmarktes verstoßen meist gegen diese Pflichten. Risiken werden entweder ganz verschwiegen oder verharmlost, Tatsachen falsch dargestellt. Schriftlich gegebene Warnhinweise werden mit der Aussage abgeschwächt, eine gesetzliche Verpflichtung zur Nennung dieser Risiken liege vor, die Eintrittswahrscheinlichkeit sei jedoch nahe null. Unter dem Deckmantel der Vertraulichkeit werden genauere Angaben über den Ablauf der Geschäfte, Vertragsparteien etc. verweigert.

Die rechtliche Absicherung der Täter und die Täuschung der zukünftigen Opfer werden meist raffiniert verpackt. Insbesondere in englischer Sprache verfasste Verträge werden durch das komplizierte „Legal English“ für Anleger zu einer Falle; häufig werden auch frei erfundene Begriffe verwendet. Sinn und Zweck der komplizierten Vertragswerke liegen oft nur darin, den Rechtsweg für den Geschädigten so kostspielig und langwierig wie möglich zu gestalten. Von den Strafverfolgungsbehörden kann der Anleger keine Hilfe erwarten, denn sie überführen allenfalls die Täter, beschaffen verschwundene Gelder aber nicht wieder. Die schwierige Gestaltung der Verträge soll auch eine menschliche Schwäche ansprechen: Um sich gegenüber dem Anlageberater keine Blöße zu geben, erwecken Anleger häufig den Eindruck, die schwierigen Vertragskonstruktionen zu durchblicken. Dies kann sogar so weit gehen, dass sie von einer Anzeige absehen, nur um den zuständigen Behörden ihre eigene Schwäche nicht zu offenbaren.

Fehlender Nachweis der Geldanlage

Das Kapital wird mitunter gar nicht oder nur teilweise investiert. Durch fiktive Kontoauszüge wird den Anlegern die Investition vorgegaukelt. Das Guthaben wird häufig auf Sammelkonten geführt, und die Gewinne und Verluste werden, soweit sie überhaupt real entstehen, willkürlich auf die Kunden verteilt. Das Führen derartiger Omnibuskonten ist für Unternehmen, die der Aufsicht unterliegen, unzulässig. Denn die Trennung von Kundengeldern untereinander und von den Geldern des Wertpapierdienstleistungsunternehmens steigert die Transparenz und erleichtert eine effektive Aufsicht.

Überhöhte Gebühren und Preise

Es werden verdeckt oder offen extrem hohe Gebühren erhoben. Häufig ist folgendes Vorgehen zu beobachten: Gebühren werden an ein Brokerhaus abgeführt, fließen aber auf Konten der Vermittler zurück. Solche „Kick-backs“ müssen offen gelegt werden, damit der Kunde die Zahlungen nachvollziehen kann. Ohne Offenlegung sind „Kick-backs“ verboten. Eng hiermit ist die Methode des Churning verbunden. Dabei werden hohe Gebühren erhoben, was insbesondere bei Termingeschäften und beim Engagement in Penny-Stocks zu beobachten ist. Überhöhte Preise finden sich vor allem beim Diamantenhandel und Immobiliengeschäften von unseriösen Anbietern. Sind Preisbildung oder Provisionsregelungen nicht eindeutig nachzuvollziehen, sondern ver-schleiert, sollten derartige Geschäfte nicht abgeschlossen werden.


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